Spiel mit dem Feuer

Kann ich mit Ihnen heute einmal in Ruhe über Risi­ken bei Geldanlagen sprechen? Mir ist bewusst, dass das Thema heikel ist, weil Risiken für die mei­sten von Ihnen der Vorhof der Hölle sind. Arbeit, Ehe und Leben enthalten Risiken. Sie können arbeitslos werden, Ihr attraktiver Partner kann sich aus dem Staub machen, und Sie können krank werden. Genauso können Sie aber auch Karriere machen, in 25 Jahren immer noch ver­liebt sein wie am ersten Tag, und Sie können vor Ge­sundheit strot­zen. Ich weiß nicht, ob Ih­nen bewusst ist, dass Risiko, ganz neutral ausgedrückt, nichts anderes als die Wahr­schein­lich­keit ist, dass ei­ne bestimmte Erwar­tung erfüllt wird. Sollte Ihnen das nicht klar sein, so kann ich nur hoffen, dass sich das bald ändert, weil nirgend­wo mehr „erwartet“ wird als beim Geld.

Spekulation

Das beste Beispiel sind Aktien und Immobilien. Sie brau­chen keine Sorge zu haben, dass ich Sie jetzt zum fünfund­neunzigsten Mal vor der Ge­fahr warnen werde, beim Einkauf oder Verkauf schö­ner Backsteine auf die Nase zu fallen. Statt dessen will ich – mal eben schnell, wenn Sie gestat­ten – die These aufstel­len, dass Sie gar nicht der solide An­leger sind, für den Sie sich so gerne hal­ten. Mit hoher Wahrscheinlichkeit sind Sie, soviel Provokation sei erlaubt, ein veri­tab­ler Spekulant, der sich nur we­nig von dem Spieler unter­schei­det, der im Casi­no am Roulette-Tisch sitzt. Ahnen Sie jetzt, was Risiko ist? Sie ha­ben die Erwartung, dass die Kugel auf die 13 fällt. Das Er­ei­g­nis kann ein­treten, es kann jedoch auch anders kommen, und alles ist letzten Endes eine Frage der Wahrscheinlich­keit!

Immobilie

Übertragen wir das Beispiel auf eine Immobilie. Sie haben 500.000 Euro geerbt und wollen, wer möchte das nicht, das Geld „sicher“ an­legen. Des­halb sind Sie auch bereit, die Erbschaft um einen „Klein­kredit“ von 1,7 Millionen Euro auf­zu­­­stocken und die Summe von 2,2 Mil­lio­nen Euro in ein Mehrfamilienhaus zu stecken, das 15 Jahre vermietet wird. Das Haus kostet 2.000.000 Euro, die Nebenkosten liegen bei 200.000 Euro. War­um in aller Welt wollen Sie das machen? Was würden Sie zu Protokoll geben, wenn ich Sie bit­ten würde, mir nicht zu erzählen, wie „super“ das Haus und wie „toll“ der Kreditzins sind, sondern in einem Besinnungsaufsatz dar­zu­legen, was Sie von diesem ganzen Deal eigent­lich erwarten. Das wäre doch ganz schön fies – oder nicht?

Erwartungen

Jetzt aber Butter bei die Fische, liebe Schuldenmacher! Was erwarten Sie von Ihrem künftigen Dasein als Landlord? Wie soll sich zum Beispiel die Miete künftig entwickeln? Soll der Wert des Hau­ses fallen, gleich blei­ben oder stei­gen? Soll die Hypothek in 15 Jah­ren getilgt sein? Wie hoch soll die Rendite der An­lage sein? Mir ist bewusst, dass diese Fra­gen ätzend sind, und mir ist egal, ob Sie von dem Recht, die Aussa­ge ver­wei­gern zu dürfen, Ge­brauch ma­chen oder nicht. Es geht um Ihr und nicht um mein Erbe! Viel­leicht helfen Ih­nen ja fol­gen­de Formulie­rungshilfen. Das Haus kostet 2.000.000 Euro. Die monatliche Anfangsmiete von 5.500 Euro soll jedes Jahr um 1,5 Prozent steigen. Der Wert des Hau­ses soll in an­derthalb Jahrzehnten bei 30 Jahres­mie­ten liegen. Der Kredit kostet 4 Prozent pro Jahr soll und soll in 15 Jahren vom Tisch sein. Die Rendite nach Steuern soll mindestens 3,5 Prozent nach Steuern betragen.

Rentabilität

Schauen wir uns den Zahlungsplan an. Sie legen für das Haus effektiv 500.000 Euro auf den Tisch. Die weiteren Zu­zah­lungen bewegen sich zwischen 6.000 und 7.500 Euro pro Monat. Die anfänglichen Steuervorteile sind kaum der Rede wert; ab 2034 wird der Fiskus sogar Abgaben von Ihnen forrdern. Der End­­wert soll bei 2.466.000 Euro liegen. Das führt bei einem jährlichen Einkommen von 250.000 Euro nach Steuern zu einer Rendite von 3,93 Pro­zent pro Jahr. Damit scheint, so sieht es zumindest auf den ersten Blick aus, al­les im grünen Bereich zu sein. Nun kommt freilich die Frage aller Fragen. Wie hoch ist das Risiko, dass die Sache klappt und die Rendite über 4 Prozent beträgt? 35 Prozent? Und wie hoch ist die Wahr­scheinlich­keit, dass Sie auf Sand bauen, dass die Verzinsung nur 1 oder 2 Prozent beträgt? 25 Prozent? Bitte überlegen Sie genau, was Sie nun sa­gen. Ws kann alles gegen Sie verwendet werden. Falls Sie glauben, die Wahrscheinlichkeit, dass Sie die 4 Prozent-Hürde meistern, liege bei 95 Pro­zent, soll­ten Sie auf Hellseher umschu­len, und wenn Sie der Meinung sein, die Hoffnung wer­de zu 45 Prozent in Erfül­lung gehen, er­innert mich das an die Einschätzung junger Männer, die von sich behaupten: Ich bin 33 Jahre alt, werde in drei Jahren ein tolle Frau heiraten, in fünf Jahren stolzer Vater eines Buben mit blauen Au­gen und in zehn Jahren alleiniger Chef von Porsche sein.

Selbstüberschätzung

Im Grunde wissen alle Anleger, dass sie nichts wissen. Nur wollen sie das beim Geld nicht wahrhaben, und bei Immobilien scheint mir der Anteil der Gaukler und Bänkelsänger besonders hoch zu sein. Ich kann mir diese Selbst­überschätzung nur mit der Intrans­parenz von Immobilienwerten er­klären. Die Kur­se deutscher Ak­tien werden, dem Anleger sei’s geklagt, je­den Abend vor der Tages­schau im Fernsehen präsentiert. Wer aber geht schon einmal im Monat zum Sachverständigen, legt je­des Mal brav 1.000 Euro auf den Tisch und bittet um sach­dienliche Hinweise, wie hoch der aktuelle Wert seiner Immobilie in Kyritz an der Knatter ist?

Klumpenrisiko

Ich habe wirklich nichts gegen Immobilien, auch wenn mir das viele von Ih­nen nicht so recht glauben, doch ich finde den Mut, dass erbende Bedenkenträger insgesamt 2,2 Millionen Euro auf ei­ne Karte zu setzen, und das Vertrau­en, das sei eine sichere und werthaltige Anlage, putzig und fahrlässig zu­gleich. Gilt das auch für die Finanzie­rung der Lati­fundie? Ich habe Bedenken. Wenn der Mut vorhan­den ist, sie­benstel­lige Kreditbeträge in eine Immo­bil­ie zu stecken, dann fehlt in vielen Fällen die Zuver­sicht, für diese Verbind­lich­keiten nur Zinsen zu bezahlen und die monatlichen Tilgungsraten in 999 Aktien zu investieren. Das ist doch merkwürdig – oder?

Perspektiven

Überall wird mir erzählt, die Zinsen seien so niedrig, dass man „unbedingt“ Immobilien kaufen müsse. Warum kei­ne Ak­tien?  Weshalb keine Flugzeu­ge? Wie­so keine Schiffe? Sie sind doch genau­so sicher wie Immobil­ien, oder nicht? Wenn die 1,7 Millionen Euro mit Hil­­fe von 999 Aktien getilgt werden, die in den nächsten 15 Jahren jeweils 5 Prozent bringen, könnten die Kreditkosten um 105.000 Euro gesenkt senken. Besser noch: Dafür wäre gar keine Im­mo­bilie nötig, sondern Sie dürfen das Geld auf 999 Aktien verteilen. Bitte denken Sie jetzt nicht an das negative, sondern an das positi­ve Risiko! Die Aktien können ei­nen End­wert von 2.500.000 Euro erreichen. Das ist natürlich auch bei der Immobilie möglich, aber mit welchem Risiko? Wo ist die Wahrschein­lichkeit größer, lieber Zocker, woher wissen Sie, dass Sie die Rechnung aufgehen wird?